APRIRE UN’ ATTIVITÀ DI BED AND BREAKFAST

Secondo le norme Regionali sono Bed and Breakfast, le strutture ricettive gestite da privati che, avvalendosi dei propri familiari, utilizzano parte della propria abitazione con un numero di camere e letti limitati, sulla base della legge regionale e/o di regolamenti comunali. Per aprire un B&B è necessario consultare la legge della propria regione.

Occorre recarsi allo sportello Suap del proprio comune (a volte è possibile accedervi dal sito internet del comune) per compilare la SCIA (completa di allegati: contratti, planimetria, assicurazioni …), la cui presentazione offre l’immediato vantaggio dell’apertura della struttura. I prezzi applicati devono essere comunicati all’ente preposto ed esposti all’interno della struttura.

Inoltre occorre informarsi:

– con il proprio ufficio turistico per la classificazione della struttura;

– comunicare gli ospiti alle Autorità di Pubblica Sicurezza.

Il condomino non ha l’obbligo di richiedere l’autorizzazione all’assemblea condominiale (da attenzionare però il regolamento condominiale).

REQUISITI PER L’ALLOGGIO

Gli immobili utilizzati devono essere in regola con i requisiti urbanistico-edilizi, igienico-sanitari e di sicurezza. I requisiti minimi sono 14 mq per la camera doppia, 8 mq per la singola, conformità alle norme si sicurezza degli impianti elettrici, a gas, di riscaldamento, rispetto delle norme igieniche ed edilizie (decisi dalla regione).

Commisurata al numero di posti letto è anche prevista una superficie minima della struttura. Le camere devono essere indipendenti, gli ospiti devono poter accedere alla propria stanza senza attraversare altre camere da letto o servizi destinati alla famiglia o ad altri ospiti; i bagni devono offrire attrezzature minime (vasca da bagno, doccia … etc.) e superando un certo quantitativo di stanze, deve esserci almeno un bagno ad uso esclusivo degli ospiti. La pulizia dei locali deve essere giornaliera, mentre il cambio della biancheria può avvenire con diversa periodicità ma sicuramente ad ogni cambio di ospite. L’alloggio deve avere massimo da 3 a 6 camere arredate con letto, armadio, comodini, lampade, sedie, cestini gettacarte, per un massimo di 6/20 posti letto (il numero delle camere e dei letti variano da regione a regione).

Per rispettare il carattere saltuario e non far sorgere la necessità della partita iva, deve esservi un’interruzione, decisa dalla regione, di un certo numero di giorni anche non consecutivi. Il titolare del B&B deve avere residenza o domicilio presso la struttura. A volte è sufficiente la residenza in immobili vicini alla struttura ma deve essere garantita la reperibilità. Il servizio dovrà essere offerto dalla normale organizzazione familiare esclusivamente agli ospiti, offrendo cibi e bevande confezionate per la prima colazione che è sempre compresa, per la somministrazione le regole possono cambiare.

Per la regione Sicilia con la legge regionale 32/2000 si fissa il numero massimo di Camere a 5 e il numero massimo di posti letto a 20.

L’ATTIVITÀ DI B&B SENZA PARTITA IVA

I proventi al netto delle spese inerenti documentabili (generi alimentari, materiale di pulizia e suoi addetti, utenze, ammortamenti…), sono “redditi diversi” derivanti da attività commerciale non esercitata abitualmente. Il gestore deve dotarsi di un bollettario per gli incassi (mettere una marca da 1,81 euro per importi successivi ad euro 77,47). Nella maggior parte delle Regioni l’attività non viene considerata d’impresa, quindi è esercitabile senza partita IVA e non vi è l’obbligo di iscriversi al Registro delle Imprese; alcune Regioni prevedono anche l’attività imprenditoriale. I riferimenti normativi sono due risoluzioni (180/E/1998 e 155/E/2000) che escludono l’obbligo della partita iva a condizione che vi sia la saltuarietà delle prestazioni e l’assenza di mezzi organizzati in modo stabile e professionale.

L’AFFITTACAMERE – IL B&B PROFESSIONALE

L’affittacamere è un’attività alternativa per chi vuole esercitare in forma di impresa senza le limitazioni imposte al B&B, può offrire massimo sei camere per gli ospiti, senza limitazioni relative al numero di posti letto e temporali.

Il presupposto dell’IVA (A norma dell’articolo 1 del DPR 633/1972) è l’esercizio di impresa cioè l’esercizio per professione abituale, ancorché non esclusiva, delle attività commerciali o agricole (di cui agli articoli 2135 e 2195 del codice civile), anche se non organizzate in forma di impresa, e l’esercizio di attività, organizzate in forma d’impresa, dirette alla prestazione di servizi (che non rientrano nell’articolo 2195 del codice civile.).

La mera locazione di immobili non configura esercizio di impresa (risoluzione del Ministero delle finanze n.9/1916 del 31/12/1986).

Di conseguenza, la fornitura, anche abituale, di camere o appartamenti ammobiliati, dietro un determinato corrispettivo, che non è accompagnata   da prestazione   di servizi accessori (cambio biancheria, pulizia locali, altri servizi ) non può essere configurata come attivita’ imprenditoriale.

Il discrimine tra regime “privato”, quindi non attratto al regime IVA, e quello d’impresa, che rientra nell’ambito di applicazione dell’IVA, dipende da almeno una delle seguenti condizioni.

1. Condizione soggettiva, nel caso in cui gestione dell’attività fosse svolta mediante un insieme di mezzi, umani e materiali, che possa configurare esercizio di impresa.
2. Condizione oggettiva, nel caso il locatore presti servizi aggiunti (cambio biancheria, pulizia locali, servizi accessori, etc.).

Nella prima ipotesi, l’assoggettamento al regime IVA è irrilevante, dal momento che la mera locazione di immobili è esente da Imposta (art. 10, primo comma, n. 8 DPR 633/1972).

Nel secondo caso il problema esiste, perché la locazione con servizi accessori configura una prestazione alberghiera che è da assoggettare ad IVA (aliquota 10%).

L’attività è soggetta a SCIA, ad apertura partita iva ed iscrizione al registro delle imprese con i conseguenti adempimenti fiscali e previdenziali.

Il canone RAI

Vi è un canone speciale RAI a chi detiene più apparecchi televisivi destinati a fini di lucro.

Occorre distinguere:

– B&B, con o senza partita iva che detengono televisori nella propria abitazione ma non nei luoghi destinati all’attività ricettiva (non nelle camere destinate agli ospiti né nei locali comuni) devono pagare il canone ordinario;

– B&B, con o senza partita iva che detengono televisori nelle propria abitazione in locali che permettano la visione anche ai clienti devono pagare il canone speciale come B&B;

– B&B, con o senza partita iva i che detengono televisori sia in locali destinati ai soli ospiti sia in locali destinati esclusivamente alla propria famiglia dovranno pagare sia il canone speciale sia quello ordinario.

La SIAE

Il canone SIAE è obbligatorio per tutti gli esercizi a carattere imprenditoriale nei quali “per l’esecuzione a mezzo di apparecchi radioriceventi sonori, muniti di altoparlante, di opere radiodiffuse, è dovuto all’autore un equo compenso che è determinato periodicamente dall’accordo tra la Società Italiana degli Autori ed Editori e la rappresentanza dell’associazione sindacale competente”. La SIAE ritiene applicabile il canone ai B&B e agli affittacamere nei casi di presenza di televisori o altri apparecchi atti alla radiodiffusione.

Case vacanza e appartamenti uso turistico

IN FORMA IMPRENDITORIALE

La legge quadro sul turismo definisce Case e Appartamenti Vacanze “gli immobili arredati gestiti in forma imprenditoriale per l’affitto ai turisti, senza offerta di servizi centralizzati, nel corso di una o più stagioni, con contratti aventi validità non superiore ai tre mesi consecutivi”.

Le “Case e Appartamenti per Vacanze” differiscono dagli affittacamere in quanto l’attività viene svolta a livello imprenditoriale; bisogna ottenere l’autorizzazione da parte del comune, comunicare il listino prezzi alle autorità competenti e pubblicarlo nelle liste di riferimento. Vi è il vincolo dell’affitto massimo di tre mesi e dell’assenza di servizi centralizzati.

IN FORMA NON IMPRENDITORIALE

Vi sono anche le Case Vacanza e gli appartamenti in Affitto Turistico gestiti in forma non imprenditoriale (meno di tre unità nello stesso comune) offerti ai turisti, anche per pochi giorni. Per questa tipologia ricettiva non esistono normative specifiche.

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