In un momento fiscalmente favorevole agli interventi di ristrutturazione edilizia è utile conoscere tutti gli adempimenti necessari per avviare i lavori, oltre ai requisiti per accedere alle agevolazioni. Questo, grazie al bonus in forma di detrazione del 5o% sulle spese sostenute, estesa dalla Legge di Stabilità a tutto il 2016 (per lavori fino a 96mila euro su ogni singolo immobile. Per i piccoli interventi di ristrutturazione non è necessaria alcuna segnalazione, per altri basta comunicare l’inizio lavori, per altri ancora servono la SCIA (segnalazione certificata di inizio attività), la DIA o il permesso di costruire: vediamo caso per caso i permessi.
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Edilizia libera
Non è necessario alcun adempimento burocratico:
1. Manutenzione ordinaria: definti dall’articolo 31 della legge 457/1978, riguardano «le opere di riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finiture degli edifici e quelle necessarie ad integrare o mantenere in efficienza gli impianti tecnologici esistenti». In parole semplici, i comuni lavori di ristrutturazione in appartamento: tinteggiatura, pavimenti, rifacimento impianto elettrico o tubature, caldaie.Per l’abbattimento di pareti o la sostituzione di vani porte bisogna controllare il regolamento del Comune, che in alcuni casi richiede la Scia. Stesso discorso per lavori semplici sull’edificio (ritinteggiatura facciata).
Eliminazione di barriere architettoniche, esclusa la realizzazione di rampe o ascensori esterni o interventi che alterano la sagoma dell’edificio.
Opere temporanee per attività di ricerca nel sottosuolo, escluse quelle relative agli idrocarburi, e comunque fuori dai centri abitati.
Alcuni interventi di attività agricola: movimenti di terra pertinenti all’esercizio agricolo, pratiche agro-silvo-pastorali, serre mobili stagionali sprovviste di strutture in muratura e funzionali allo svolgimento dell’attività agricola.
CIL o CILA
La procedura di Comunicazione inizio lavori (CIL o CILA) riguarda specifici interventi edilizi: è più semplice della Scia (segnalazione certificazione inizio attività) ed è stata introdotta dalla legge 73/2010, che ha riscritto l’articolo 6 del Testo Unico dell’edilizia (Dpr 380/2001). Ecco i lavori per cui bisogna presentarla:
Manutenzione straordinaria: opere per «rinnovare e sostituire parti anche strutturali degli edifici, nonchè per realizzare ed integrare i servizi igienico-sanitari e tecnologici, sempre che non alterino i volumi e le superfici delle singole unità immobiliari e non comportino modifiche delle destinazioni di uso» (es.: abbattimento e spostamento di pareti o apertura di porte interne). Oltre alla comunicazione di inizio lavori bisogna trasmettere i dati identificativi dell’impresa a cui si affida la realizzazione ed una relazione tecnica di un tecnico abilitato che assicuri sotto la propria responsabilità la conformità dei lavori ai regolamenti edilizi e alle norme. E’ sempre opportuno verificare i regolamenti comunali per capire quali interventi si considerano straordinari e quali ordinari richiedendo un permesso di costruire (cambio di volumetrie, eccetera).
Opere dirette a soddisfare esigenze contingenti e temporanee immediatamente rimosse al cessare della necessità e, comunque, entro un termine non superiore a 90 giorni.
Pavimentazione e finitura di spazi esterni, anche per aree di sosta, contenute entro l’indice di permeabilità, ove stabilito dallo strumento urbanistico comunale, compresa la realizzazione di intercapedini interamente interrate e non accessibili, vasche di raccolta delle acque, locali tombati.
Pannelli solari, fotovoltaici e termici, senza serbatoio di accumulo esterno, a servizio degli edifici, da realizzare al di fuori della zona A) di cui al decreto del Ministro per i lavori pubblici 2 aprile 1968, n. 1444.
Aree ludiche senza fini di lucro ed elementi di arredo delle aree pertinenziali degli edifici.
Si ricorda che in tutti i questi casi bisogna anche presentare, dove necessario, l’aggiornamento dei dati catastali.
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SCIA
La segnalazione certificata di inizio attività è stata introdotta con la legge 122/2010, che ha modificato l’articolo 19 della legge 241/1990: di fatto sostituisce la DIA (Denuncia di inizio attività) e ha validità dal giorno in cui viene presentata, senza attendere tempi burocratici di autorizzazione e via dicendo. Ecco i lavori per cui bisogna presentarla (legge 457/1978):
Restauro e risanamento conservativo: «interventi rivolti a conservare l’organismo edilizio e ad assicurarne la funzionalità mediante un insieme sistematico di opere che, nel rispetto degli elementi tipologici, formali e strutturali dell’organismo stesso, ne consentano destinazioni d’uso con essi compatibili». Comprendono «il consolidamento, il ripristino e il rinnovo degli elementi costitutivi dell’edificio, l’inserimento degli elementi accessori e degli impianti richiesti dalle esigenze dell’uso, l’eliminazione degli elementi estranei all’organismo edilizio».
Ristrutturazione edilizia: sono «rivolti a trasformare gli organismi edilizi mediante un insieme sistematico di opere che possono portare ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente». Comprendono ripristino o sostituzione di alcuni elementi costitutivi dell’edificio, eliminazione, modifica e inserimento di nuovi elementi e impianti.
Varianti a permessi di costruire che non incidono su parametri urbanistici e volumetrie, non modificano destinazione d’uso e categoria edilizia, non alterano la sagoma e non violano le prescrizioni del permesso di costruire.
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DIA
Resta la denuncia di inizio attività – che prevede un’attesa di 30 giorni – per tutti i lavori conformi a strumenti urbanistici, regolamenti edilizi e disciplina urbanistico-edilizia vigente, non compresi nei precedenti paragrafi. Di fatto,è stata quasi completamente superata dalla Scia ma è sempre consigliabile consultare i regolamenti dei Comuni .
Permesso di costruire
L’articolo 10 del Testo Unico per l’Edilizia lo prevede nei seguenti interventi:
- nuova costruzione
- ristrutturazione urbanistica
- ristrutturazione edilizia che porti a un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente, o aumento di unità immobiliari, modifiche del volume, della sagoma, dei prospetti o delle superfici, o mutamenti della destinazione d’uso (in quest’ultimo caso, limitatamente agli immobili compresi nelle zone omogenee A, che sono quelle interessate da insediamenti di pregio storico, artistico o ambientale.
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